Hier die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Ihr Investment.

WIDMUNG UND EIGENTUM

Das Geschäftsmodell einer Ferienimmobilie mit Rendite.

Mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie im Viva Mountain Großglockner erwerben Sie zu 100% Immobilien- bzw. Wohnungseigentum. Die Immobilie muss jedoch touristisch genutzt, also an Gäste vermietet werden. Eine bestimmte Zeit –  im Falle des Viva Mountain Bruck zumindest 30 Tage – kann man diese auch privat nutzen. Dieses Modell ist in Westösterreich inzwischen geläufig und selbstverständlich auch völlig legal.

Warum bevorzugen Behörden diese Widmung gegenüber Zweitwohnungen?

Mit solchen Widmungen will der Gesetzgeber verhindern, dass Zweitwohnungen entstehen, welche die meiste Zeit des Jahres leer stehen und somit bei entsprechender Menge die letztlich auch für Zweitwohnsitz-Besitzer wichtigen touristischen Infrastrukturen wie z.B. Bars, Restaurants und Geschäfte nicht mit der überlebenswichtigen Gästefrequenz versorgen.

Muss ich mich für die Vermarktung meines Apartments selbst kümmern?

Ein professioneller Betreiber bewirbt Ihre Wohnung am internationalen Markt, erledigt für Sie alle Schritte der Reservierung, Rezeption, das Inkasso und auch die Behördenwege – Sie müssen sich also selbst diesbezüglich um nichts kümmern und können Ihre Immobilie und deren Bewirtschaftung völlig unbeschwert genießen.

 

KAUFVERFAHREN – RESERVIERUNG, ZAHLUNG, KOSTEN UND ÜBERGABE

Wie verläuft die Kaufverfahren?

Sie kontaktieren uns, daraufhin übermitteln wir Ihnen das Kaufanbot in welchem die Rahmenbedingungen für den darauffolgenden Vertrag zusammengefasst sind. Mit der Unterzeichnung des Kaufanbotes wird auch die Grunderwerbsteuer sowie Eintragungsgebühr fällig. Falls das Projekt aus welchen Gründen auch immer nicht umgesetzt wird, erhalten Sie diese Steuern vom Finanzamt selbstverständlich wieder refundiert. Der nächste Schritt ist der Kaufvertrag.

Wer ist mein Geschäftspartner beim Kauf ?

Sie schließen den Kaufvertrag mit der entsprechenden Bauträger-Projektgesellschaft der Kainz-Gruppe aus Salzburg ab, welche die Grundeigentümerin ist. Dieser Bauträger ist seit Jahrzehnten im Großraum Salzburg erfolgreich tätig.

Kann ich die Liegenschaft über eine Gesellschaft erwerben?

Sie können durch Gründung einer Gesellschaft für diesen Zweck die Immobilie erwerben. Sitz der Gesellschaft muss jedoch in der EU sein.

Kann ich die Immobilie auch wieder verkaufen?

Da Sie der 100% Eigentümer der Immobilie sind, können Sie diese jederzeit auch wieder verkaufen.

Wie ist mein Geld während der Bauphase abgesichert?

Der Vorteil beim Kauf einer Immobilie in Österreich ist die hohe Rechtssicherheit. Sie überweisen Ihr Geld auf ein Treuhandkonto, welches nur für dieses Immobilienprojekt zweckgebunden ist.

Weiters bezahlen Sie Ihre Investitionssumme in mehreren Schritten anhand des tatsächlichen Baufortschritts, der von einem gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen kontrolliert und jeweils bestätigt wird.

Dieser wiederum informiert den Verwalter des Treuhandkontos, der erst nach Vorliegen der Bestätigung die jeweiligen Raten zur Zahlungen an den Bauträger freigibt.

Wie sind die Zahlungsschritte während der Bauphase?

nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung (§ 10 Abs 3 BTVG) 15 %
nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs 35 %
nach Fertigstellung der Rohinstallationen 20 %
nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung 12 %
nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe

des eigentlichen Vertragsgegenstandes

12 %
nach Fertigstellung der Gesamtanlage 4 %
Zug um Zug gegen Aushändigung der Garantie gemäß § 10 (2) g.) iVm  § 4 (4) BTVG (siehe unten) 2 %
Summe 100 %

 

Benötigt man für Rechtsgeschäfte dieser Art einen speziellen Anwalt?

Der von uns ausgewählte Rechtsanwalt verfügt in Rechtsgeschäften dieser Art über viel Erfahrung. Er  verwaltet auch das Treuhandkonto, erstellt den Kaufvertrag sowie den Betreibervertrag, zahlt die Baufortschrittszahlungen an den Bauträger aus und wickelt auch alle Schritte zur Eigentumsübertragung ab. Für diese Tätigkeit erhält der Rechtsanwalt 2% des Bruttoverkaufspreises.

Muss der Kaufvertrag am Standort des Bauträgers unterzeichnet werden?

Der Kaufvertrag kann im Hause des Bauträgers, der Fa. Kainz Gruppe in Salzburg, im Beisein eines Notars unterschrieben werden. Alternativ können wir den Vertrag auch per Post übermitteln. Sie unterschreiben diesen dann ebenfalls im Beisein eines Notars. Bei ausländischen Käufern übermittelt der Notar den Vertrag nach Beglaubigung der Unterschrift des Käufers an das Außenministerium, wo der Vertrag mit einer Apostille versehen wird. Viele ausländische Käufer entscheiden sich dafür, den Vertrag in der österreichischen Botschaft ihres Heimatlandes zu unterzeichnen, da dort auch die Apostille ausgestellt und das Verfahren somit beschleunigt werden kann.

Mit welchen Kaufnebenkosten ist zu rechnen?

Im Kaufpreis nicht enthalten sind nachstehende vom Käufer zu tragende Kosten:

  • Kosten für allfällige Sonder- und Zusatzleistungen
  • 3,5% Grunderwerbssteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1%
  • 2% Notars- und Rechtsanwaltskosten samt Barauslagen
  • Kosten einer vom Käufer in Anspruch genommenen Finanzierung und deren Abwicklung (Pkt. XVI.)

 

Da der Erwerb der Immobilie direkt vom Bauträger erfolgt, fällt für Sie als Käufer keine Maklerprovision an.

 

Parkplätze

Für jede Wohnung ist auf der Allgemeinfläche (Außenanlagen) ein Parkplatz vorgesehen, sodass ausreichend Parkplätze für die Anlage zur Verfügung stehen. Zur Vereinfachung im Betrieb der Anlage sind die Parkplätze – bis auf die Penthouse-Wohnungen – allerdings nicht fix zugeordnet, Sie können also – wie in einem Hotel – einfach den jeweils nächstbesten freien Platz benutzen.

Gibt es in allen Teilen der Immobilie Wi-Fi  

Ihr Apartment bzw. Chalet verfügt über einen Internetanschluss über Ethernet-Kabel sowie Wi-Fi.

Ich möchte meine persönlichen Sachen im Objekt lagern, ist das möglich?

Für jede Wohneinheit steht ein privater, trockener Abstellraum zur persönlichen Nutzung zur Verfügung.

Gibt es Einrichtungen zum Wäschewaschen?

Es stehen in den Allgemeinbereichen Münzwaschmaschinen und Münztrockner zur Verfügung.
Gerne informieren wir Sie auch über Reinigungsdienste in der Region.

 

ÜBERGABE, MÄNGEL, GEBÄUDEGARANTIEN

Wie verläuft die Übergabe der Immobilie?

Rechtzeitig vor Betriebseröffnung werden Sie über den Übernahmetermin informiert. Als Vertretung kann auch der Treuhänder oder Sachverständiger eingesetzt werden.

Wie bin ich beim Auftreten von Mängeln abgesichert?

Der Bauträger haftet drei Jahre für unvorhergesehene Mängel. Diese werden in Absprache mit dem Bauträger so rasch als möglich behoben. Für diesen Gewährleistungszeitraum von 3 Jahren sind Sie mit einer Garantie bzw. Versicherung in Höhe der letzten Kaufpreisrate (2%, siehe Tabelle auf der Vorseite) durch den Bauträger abgesichert.

Darüber hinaus gilt gemäß den österreichischen baurechtlichen Vorschriften für verdeckte Mängel eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren.

Werden die Apartments den Eigentümern schlüsselfertig übergeben?

Die Wohneinheiten werden laut der Bau- und Ausstattungsbeschreibung schlüsselfertig übergeben. Möblierung, Küche incl. Küchenutensilien sind im Kaufpreis nicht enthalten. Sie beauftragen die Einrichtungsfirma persönlich über eines der angebotenen Einrichtungspakete. Für die Ausstattung und Möblierung muss damit keine Immobilien-Erwerbssteuern entrichtet werden. Individuelle Abstimmungen sind selbstverständlich möglich.

 

NACH ÜBERGABE – ERLÖSE AUS DER VERMIETUNG, LIEGENSCHAFTSAUFWENDUNGEN UND EIGENNUTZUNG

Wie werden die Betriebskosten berechnet und bezahlt?

Die Betriebs- und Verwaltungskosten und sonstigen laufenden Aufwendungen für Ihr Apartment, werden von einer professionellen Hausverwaltungsfirma verwaltet und den Eigentümern monatlich im Voraus vorgeschrieben.

Welche Aufgaben erledigt die Hausverwaltung?

Die Hausverwaltung wird von uns zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Übergabe der Apartments bestellt. Die Hausverwaltung stellt am Tag der Übergabe die Zählerstände für Wasser, Strom und Heizung fest, bestellt den Hausmeister bzw. interagiert mit dem Betreiber, beauftragt die Versorgungs- und Wartungsunternehmen und sorgt für eine umfassende Versicherungsdeckung für das Gebäude.

Wie werden die Betriebskosten unter den Eigentümern aufgeteilt?

Die Betriebskosten des gesamten Gebäudes werden auf Basis der Wohnungseigentums-Nutzwerte auf alle Eigentümer aufgeteilt und monatlich durch die Hausverwaltung vorgeschrieben. Diese Nutzwerte werden durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen festgelegt.

Mit der Jahresrechnung werden die tatsächlichen Kosten mit den vorgeschriebenen Kosten abgeglichen und eine mögliche Differenz nachverrechnet oder zurückbezahlt.

Was sind die Aufgaben des Betreibers?

Der Betreiber der Anlage sorgt für die touristische Vermietung sowie die bestmögliche operative Führung der Anlage im Auftrag und auf Rechnung der Eigentümer. Dabei nimmt er alle wichtigen Aufgaben zur Führung und Verwaltung der Immobilie sowie des touristischen Betriebes wahr und setzt sämtliche mit dem Betrieb zusammenhängende Aufgaben qualitäts- und gewinnorientiert um. Für seine Tätigkeiten erhält er eine vertraglich festgelegte, vom Umsatz abhängige Managementfee.

Für meinen Businessplan benötige ich die zu erwartenden Erträge!

Die Erlöse aus der Vermietung variieren nach den Wohnungseigentum-Nutzwerten. Eine Renditeprognose mit Aufwands- und Ertragspositionen dient zur Orientierung. Diese übermitteln wir Ihnen gerne. Der Ertrag ist jedoch neben zahlreichen Faktoren wie z.B. Wetter-, Schneelage und Verteilung der Ferien- und Feiertage auch davon abhängig, wie lange Sie selbst das Apartment nutzen.

Wer kann die optimalen Verkaufspreise fixieren?

Der Betreiber legt aufgrund seiner Berufserfahrung sowie durch intensive Marktbeobachtung die jeweils optimal am Markt durchsetzbaren Verkaufspreise der Apartments fest.

Wer berät mich über die steuerlichen Aspekte?

Wir arbeiten mit einem Steuerberatungsunternehmen zusammen, welches auf touristisch genutzte Immobilien spezialisiert ist. Im Zuge des Kaufverfahrens können Sie diesen Steuerberater beauftragen, welcher dann gerne ihre Umsatzsteuerregistrierung in Österreich vornehmen, Sie hinsichtlich der steuerlichen Aspekte während des Kaufprozesses beraten und künftig Ihre Umsatzsteuer- und Einkommensteuererklärungen betreuen wird.

Gibt es weitere Steuern welche nicht den laufenden Betrieb betreffen?

Die Standortgemeinde hebt die Grundsteuer direkt beim Eigentümer ein.

Wie ist die Abwicklung meiner Eigenaufenthalte geregelt?

Bitte teilen Sie dem Betreiber jeweils bis 15.3. für die darauffolgende Wintersaison bzw. bis jeweils 15.9. für die darauffolgende Sommersaison mit, wann Sie Ihre Eigenaufenthalte konsumieren wollen. Der Betreiber muss früh genug informiert werden, damit die erfolgreiche Vermarktung und Vermietung der Apartments ermöglicht werden kann.

Welche Kosten fallen beim Eigenaufenthalt an? 

Für die Zeit der Eigennutzung müssen Eigentümer ihre Betriebskosten sowie die Ortstaxe leisten.

Kann ich mich auch kurzfristig für einen Eigenaufenthalt einbuchen?

Der Betreiber wird immer darum bemüht sein, die Eigentümer bestmöglich unterzubringen, sofern das Apartment nicht bereits von Gästen gebucht ist. In einem solchen Fall werden Sie möglicherweise in einem anderen Apartment eingebucht. Kurzfristige Aufenthalte sind bei entsprechender Verfügbarkeit jederzeit gegen Voranmeldung möglich. Wir freuen uns die auf Besuche und Gespräche mit unseren Eigentümern und Geschäftspartnern.

Welche Maßnahmen zur Schonung der Umwelt haben Sie ergriffen?

Sie finden auf unserer Homepage unsere Firmenphilosophie. Ein wichtiger Aspekt darin sind unsere Umweltstandards wie z.B. alternative Energiesysteme, bestmögliche Wärmeisolation sowie in den meisten unserer Ressorts auch E-Ladestationen für KfZ oder Fahrräder.

 

Viva Mountain Großglockner, Stand Juni 2017